La règle d’or : la conciergerie n’est déductible qu’au régime réel
Lorsque vous louez un bien meublé à des voyageurs, vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous avez deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC ou le régime réel.
Au micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos charges, y compris la commission de votre conciergerie, le ménage, le linge, les frais bancaires, l’électricité ou la taxe foncière. Vous ne pouvez donc rien déduire en plus. Si votre conciergerie vous prélève 20 % de commission et que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, vous payez de l’impôt sur de l’argent que vous n’avez jamais touché.
Au régime réel, vous tenez une comptabilité d’engagement et vous déduisez toutes vos charges réelles, justificatifs à l’appui. La commission de la conciergerie devient pleinement déductible, au même titre que les autres frais de gestion liés à votre activité locative.
À retenir : les frais de conciergerie ne sont jamais déductibles au micro-BIC. Ils ne le deviennent qu’au régime réel, et c’est précisément l’un des arguments qui justifie souvent de basculer.
Ce que la loi Le Meur a changé pour les propriétaires
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur ou loi anti-Airbnb) a profondément modifié la fiscalité des meublés de tourisme. Pour vos revenus encaissés en 2025 et déclarés au printemps 2026, voici la nouvelle donne.
| Type de meublé | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € / an | 30 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 77 700 € / an | 50 % |
| Location meublée longue durée | 77 700 € / an | 50 % |
Concrètement, un propriétaire qui louait son appartement non classé sur Airbnb et bénéficiait jusqu’en 2024 d’un abattement de 50 % se retrouve aujourd’hui avec un abattement de 30 % seulement. Sa fiscalité augmente mécaniquement, et le plafond de 15 000 € se franchit vite sur le littoral en haute saison.
Cette réforme a une conséquence directe : le régime réel est devenu plus souvent avantageux que le micro-BIC, surtout pour les propriétaires qui ont des charges réelles élevées. La conciergerie en fait partie.
Quels frais de conciergerie sont précisément déductibles
Au régime réel, l’article 39 du Code général des impôts autorise la déduction des charges engagées dans l’intérêt direct de votre activité locative. Pour une conciergerie à Frontignan comme la nôtre, cela couvre généralement les postes suivants :
- La commission de gestion : c’est la part de loyer que la conciergerie prélève en contrepartie de la mise en location, de la communication, du suivi des réservations et de la relation voyageur. C’est le poste principal, déductible à 100 %.
- Les frais de ménage facturés entre deux locations, qu’ils soient refacturés au voyageur ou non. Si le voyageur les paie via la plateforme, ils s’inscrivent en charges et en produits, le résultat net est neutre fiscalement mais doit apparaître dans la comptabilité.
- La gestion du linge de maison (location, lavage, repassage) lorsque cette prestation est facturée par la conciergerie.
- L’accueil voyageurs : remise des clés, état des lieux d’entrée et de sortie, présence sur site en cas de problème.
- Les interventions de maintenance courante coordonnées par la conciergerie : passage d’un artisan, suivi d’un dépannage plomberie, gestion d’une panne d’équipement.
- Les frais annexes facturés : honoraires de classement meublé de tourisme, conseil fiscal, mise en valeur photo du bien.
La condition unique mais fondamentale : chaque dépense doit être justifiée par une facture en bonne et due forme, mentionnant le numéro SIRET du prestataire, la nature précise de la prestation et la TVA si elle s’applique. C’est pour cette raison que nous remettons à chaque propriétaire un récapitulatif mensuel détaillé, ligne par ligne, directement exploitable par un comptable ou pour votre déclaration de revenus.
À partir de quand le régime réel devient plus avantageux
Le point de bascule entre micro-BIC et régime réel se situe là où vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire que vous offrirait le micro-BIC. Prenons un cas concret pour un T2 à Frontignan Plage en location saisonnière non classé.
Exemple chiffré
Hypothèses : un T2 loué en meublé de tourisme non classé sur Airbnb et Booking, qui génère 18 000 € de recettes annuelles. Le propriétaire paie environ 4 320 € de commission conciergerie (24 % en moyenne), 800 € de charges de copropriété, 1 200 € de taxe foncière, 350 € d’assurance propriétaire non occupant, 250 € de petit entretien, et il amortit son bien à hauteur de 4 500 €/an.
Au micro-BIC :
- Recettes : 18 000 €
- Abattement 30 % : 5 400 €
- Base imposable : 12 600 €
- Impôt (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) : environ 5 947 €
Au régime réel :
- Recettes : 18 000 €
- Charges déductibles (conciergerie + autres) : 6 920 €
- Amortissement : 4 500 €
- Base imposable : 6 580 €
- Impôt (mêmes taux) : environ 3 105 €
Économie annuelle : environ 2 840 €.
Cet exemple illustre une situation fréquente sur notre secteur, mais chaque cas mérite une simulation précise selon votre tranche marginale d’imposition, votre patrimoine et le détail de vos charges. La règle empirique tient cependant : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos recettes (en non classé), le réel devient quasi systématiquement gagnant.
Comment opter pour le régime réel
Le passage au régime réel ne se fait pas automatiquement. Vous devez exercer une option formelle auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1ᵉʳ février de l’année concernée, ou lors du dépôt de votre première déclaration si vous démarrez votre activité.
L’option engage pour une durée d’un an, désormais reconductible tacitement (au lieu des trois ans irrévocables d’avant 2022). Vous pouvez donc revenir au micro-BIC plus facilement si votre situation change, à condition de dénoncer l’option dans les délais.
Concrètement, voici les étapes :
- Immatriculation : si vous n’avez pas encore de numéro SIRET pour votre activité, créez-vous via le guichet unique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette démarche est obligatoire dans les quinze jours suivant le début de l’activité, quel que soit le régime choisi.
- Demande d’option : envoyez un courrier libre à votre SIE indiquant votre choix du régime réel, ou cochez la case correspondante lors de votre première déclaration via la liasse fiscale 2031.
- Comptabilité d’engagement : vous devez tenir un livre des recettes, un registre des immobilisations et conserver toutes vos factures pendant 6 ans. La plupart des propriétaires délèguent cette comptabilité à un expert-comptable spécialisé LMNP, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles (généralement entre 500 et 900 €/an).
- Déclaration annuelle : dépôt de la liasse 2031 et report des résultats sur votre 2042 C PRO.
Une fois votre régime choisi, le détail de la saisie (quel formulaire et quelle case selon votre situation) est expliqué pas à pas dans notre guide pour déclarer ses revenus de location saisonnière.
Cas particulier : la location nue
Si votre bien est loué nu (location vide longue durée) et non meublé, le cadre est différent. Vos revenus relèvent des revenus fonciers, pas des BIC. La conciergerie au sens strict ne s’applique pas, mais si vous déléguez la gestion locative à une agence, les honoraires de gestion sont déductibles uniquement au régime réel foncier (et non au micro-foncier). Le seuil du micro-foncier est de 15 000 €, avec un abattement de 30 %.
Trois erreurs à éviter
1. Rester au micro-BIC par habitude. Avec la baisse des abattements de la loi Le Meur, beaucoup de propriétaires qui n’ont jamais recalculé subissent une double peine : fiscalité dégradée et impossibilité de déduire leurs charges réelles. Faites le calcul chaque année.
2. Ne pas conserver les factures de conciergerie. Un récapitulatif annuel imprimé d’Airbnb ne suffit pas en cas de contrôle fiscal. Votre conciergerie doit vous fournir des factures conformes mois par mois, ou un récapitulatif détaillé clairement identifiable comme document comptable.
3. Mélanger usage personnel et location. Si vous utilisez votre bien quelques semaines par an pour vous-même, vous devez proratiser les charges déductibles au temps de location effective. Cette ventilation, souvent oubliée, peut être redressée lors d’un contrôle.
Pour aller plus loin
Pour une vue d’ensemble de la fiscalité applicable aux meublés de tourisme en 2026 (régimes, abattements, seuils, classement et obligations déclaratives), consultez notre guide complet sur la fiscalité du meublé de tourisme en 2026.
La fiscalité de la location saisonnière est un domaine où les bonnes décisions se prennent en amont, idéalement dès l’achat du bien ou au plus tard avant le 1ᵉʳ février de l’année concernée. Si vous hésitez entre les régimes ou si vous souhaitez classer votre meublé pour conserver l’abattement à 50 %, nous accompagnons régulièrement les propriétaires de Frontignan Plage et du bassin de Thau dans ces réflexions, en lien avec leur expert-comptable.
Nous remettons à chaque propriétaire un récapitulatif mensuel détaillé de toutes les charges facturées par notre conciergerie, directement exploitable pour votre déclaration au régime réel. C’est une exigence que nous nous sommes fixée dès le départ, parce qu’une conciergerie qui ne vous fournit pas ce document vous fait perdre de l’argent à chaque déclaration.
Vous louez votre bien à Frontignan Plage ou autour du bassin de Thau ?
Discutons de la rentabilité réelle de votre location et du régime fiscal le plus adapté à votre situation. Premier échange sans engagement.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent et leur application dépend de votre situation. Pour toute décision, nous vous invitons à consulter un expert-comptable ou votre Service des Impôts des Entreprises.
