Depuis le 1er janvier 2025, la fiscalité de la location saisonnière a changé en profondeur, et beaucoup de propriétaires que nous accompagnons autour de Frontignan et du bassin de Thau en découvrent les conséquences au moment de leur déclaration. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit les abattements et abaissé les seuils du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme. Ce guide fait le point complet sur ce qui s’applique réellement en 2026 : les régimes d’imposition, les abattements, le rôle devenu central du classement et les nouvelles obligations déclaratives à respecter.
Meublé de tourisme : ce que dit la fiscalité
Un meublé de tourisme est un logement loué meublé à une clientèle de passage, pour de courtes durées (à la nuitée, à la semaine ou au mois), à des personnes qui n’y établissent pas leur domicile. C’est le cas classique d’un appartement proposé sur Airbnb ou Abritel pendant la saison. Sur le plan fiscal, ces revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme une location nue. Dans la grande majorité des cas, vous exercez sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Depuis la réforme, une distinction est devenue déterminante : celle entre meublé classé et meublé non classé. C’est elle qui commande désormais le niveau de vos abattements et de vos plafonds, bien plus que le simple choix entre micro-BIC et régime réel.
Micro-BIC ou régime réel : les deux régimes en 2026
Au régime micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble de vos charges, sans aucun justificatif à fournir. C’est le régime le plus simple, mais la loi Le Meur en a sérieusement réduit l’intérêt pour la location touristique. Voici les abattements et plafonds applicables selon le type de bien.
| Type de bien | Abattement | Plafond revenus 2025 | Plafond revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
| Location meublée longue durée | 50 % | 77 700 € | 77 700 € |
Pour un meublé non classé, l’abattement est ainsi passé de 50 % à 30 %, et le plafond de 77 700 € à seulement 15 000 €. Pour un meublé classé, il est passé de 71 % à 50 %. Au-delà du plafond, et après deux années consécutives de dépassement, le passage au régime réel devient obligatoire.
Le régime réel fonctionne différemment : au lieu d’un abattement forfaitaire, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, charges de copropriété, frais de plateforme, ménage, linge, honoraires de conciergerie) et vous amortissez votre bien. Dès que ces charges dépassent l’abattement du micro-BIC, le réel devient plus avantageux, ce qui est désormais le cas dans une large majorité de situations en location saisonnière.
Sur un T2 non classé à Frontignan Plage qui génère 18 000 € de recettes, le passage au régime réel permet souvent d’économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt par an, une fois les charges et l’amortissement pris en compte.
Nous détaillons ce calcul poste par poste, ainsi que la procédure pour opter, dans notre article sur les frais de conciergerie déductibles des impôts.
Le classement, devenu une décision fiscale
Vous l’avez compris, le classement de votre meublé n’est plus une simple option de confort : c’est devenu un choix financier de premier plan. Passer de non classé à classé fait remonter votre abattement de 30 % à 50 % et votre plafond de 15 000 € à 77 700 €. Le classement est attribué pour cinq ans par un organisme accrédité, pour un coût généralement compris entre 150 et 400 € selon la taille du logement, vite rentabilisé pour un bien qui tourne bien sur la saison.
Nous expliquons l’intérêt, le coût et la procédure complète dans notre guide dédié : classer son meublé de tourisme en 2026.
Les charges déductibles au régime réel
Si vous optez pour le réel, vous pouvez déduire toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de votre activité locative, à condition de conserver une facture en bonne et due forme pour chacune. Cela couvre notamment les intérêts d’emprunt, l’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de plateforme, et l’ensemble des prestations de gestion : ménage, linge, accueil des voyageurs et honoraires de conciergerie.
C’est précisément pour cette raison que nous remettons à chaque propriétaire un récapitulatif mensuel détaillé de toutes les charges que nous facturons, directement exploitable pour votre déclaration ou par votre comptable. Pour estimer en amont ce que votre bien peut réellement rapporter une fois les charges et la fiscalité prises en compte, vous pouvez aussi consulter notre calcul du rendement d’une location saisonnière à Frontignan Plage.
Les obligations déclaratives à ne pas oublier en 2026
Au-delà de l’impôt, la réforme a renforcé vos obligations administratives. Trois points méritent votre attention cette année.
- Immatriculation : dès le début de votre activité, vous devez obtenir un numéro SIRET via le guichet des formalités des entreprises, dans les quinze jours, quel que soit le régime fiscal choisi. C’est une étape souvent oubliée au micro-BIC, et la première d’une série que nous reprenons dans l’ordre pour mettre son bien en location saisonnière à Frontignan.
- Enregistrement et règles locales : l’enregistrement de votre meublé est obligatoire, et selon votre commune des règles spécifiques s’appliquent (changement d’usage, plafond de nuitées, DPE). Nous détaillons tout cela pour Frontignan et le bassin de Thau dans notre guide sur la réglementation du meublé de tourisme.
- Cotisation foncière des entreprises (CFE) : elle s’applique dès que vos recettes dépassent 5 000 € dans l’année, que votre meublé soit classé ou non.
Pour le détail pratique de la déclaration elle-même (le formulaire à utiliser et la case selon votre régime et le classement de votre bien), consultez notre guide : comment déclarer ses revenus de location saisonnière.
Vos questions fréquentes
Mon meublé classé conserve-t-il l’ancien plafond de 188 700 € ?
Non. Depuis la loi Le Meur, le plafond des meublés classés est aligné sur celui de la location longue durée : 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. L’ancien régime à 71 % d’abattement et 188 700 € de plafond n’existe plus.
Un seul dépassement de plafond me fait-il basculer au réel ?
Non. Un dépassement sur une seule année ne suffit pas. C’est seulement après deux années consécutives au-dessus du plafond que le passage au régime réel devient obligatoire. Vous pouvez aussi opter volontairement pour le réel si c’est plus avantageux dans votre cas.
Le ménage et la conciergerie sont-ils déductibles ?
Au régime réel, oui : les frais de ménage, de linge, de gestion et les honoraires de conciergerie font partie des charges déductibles. Au micro-BIC, non, puisque l’abattement forfaitaire est censé déjà tout couvrir.
Vous louez à Frontignan ou sur le bassin de Thau ?
Entre la baisse des abattements, le choix du régime et les nouvelles obligations d’enregistrement, gérer un meublé de tourisme demande aujourd’hui plus de rigueur qu’il y a deux ans. Chez La Maison M, nous accompagnons les propriétaires de Frontignan, Sète et des alentours sur toute cette gestion : l’entretien et le ménage entre deux séjours, l’accueil des voyageurs, et le suivi de toutes les dépenses qui deviennent vos charges déductibles au régime réel. En fin d’année, vous recevez un récapitulatif clair, prêt à transmettre à votre comptable.
Si vous souhaitez louer sereinement sans courir après l’administratif, parlons-en.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent et leur application dépend de votre situation. Pour un arbitrage précis entre micro-BIC et régime réel sur vos propres chiffres, consultez un expert-comptable ou votre Service des Impôts des Entreprises.
